【宅建】違いで覚える【敷地利用権】と【敷地権】 どっちが強い? 関係は?

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「区分所有法」の過去問で、何回やっても間違える「敷地権」。

宅建テキストの丸暗記は限界みたいなので、ネットで調べてみました。

 

Q、マンションの「敷地利用権」と「敷地権」の違いは?

 

ざっくりまとめ

「敷地権」の方が強い権利。

「敷地利用権」を登記すると「敷地権」になれる。

 

「敷地利用権」=所有権、地上権、賃借権、使用借権・・・実はグループ名。いっぱいいる。

ただし、このうち登記できるのは3つだけ。

「敷地権」=(登記された)所有権、(登記された)地上権、(登記された)賃借権

 

⇒それまでなんとなく持っていた「敷地利用権」が、登記簿に書き込まれると

「敷地権」にグレードアップする。

 

⇒当然、「敷地利用権」より「敷地権」の方が強く主張できる。

中身はほぼ変わってないのに、ほぼ同じなのに、ちやほやしてもらえる。

⇒恋人関係だったのが籍を入れると婚姻関係になる。結婚すると法に縛られるが守られる。権利を主張できる、みたいなもんでしょうか!? (→ うるさいな!)

 

Q、「敷地権」になると、何が強いの?

「敷地権」は「敷地とマンションの部屋(の所有権)が必ずセット」になっている(=分離処分できない)ようになっている。

⇒一方、「敷地利用権」だと、敷地とマンションが、バラバラになっちゃうこともある。トラブル起こる。

「敷地権」は、「分離できませんよ!セットですよ!」とオフィシャルに、宣言したことになる。

 

Q、過去問で「建物の専有部分と敷地利用権は分離処分できない」がめっちゃでてくるけど、なんで?

むかしむかし

マンションの部屋の所有権 と 敷地利用権 は分離処分できた。

 

⇒しかしトラブルが多かった。

(部屋と敷地の権利がバラバラに売られ、カオスになった)から、1983年に法改正されて分離処分できない、となった歴史がある。

⇒試験出題者はトラブル防止のため、これを是非覚えてほしい、知ってほしいってのがある?

 

なんとなくわかってきたような・・・けど、そもそも、ややこしいことがあるよね。

 

Q、そもそも「敷地利用権」ってなんなの? どんな権利?

所有権、借地権(=地上権or賃借権)、使用借権・・・・をひっくるめた総称

グループの名前。AKBグループみたいなもの。

「私、敷地利用権を持ってます!」といっても、実際は所有権を持ってるのか、借地権を持ってるのかはわからない。しかし、素人相手には「すごい!」と思わせることはできる。

実際は「どんな敷地利用権を持ってるんですか?」とさらに聞かないとわからない。

 

Q、「敷地利用権」がグループ名なら、使い方ややこしくない?

⇒ややこしい。

だからいろんな人に、「あなたの敷地利用権は、所有権デスカ? 借地権デスカ?使用借権デスカ?」と、その都度確認されることになる。

⇒例:「私AKBグループなんです!」と言っても、あなたは、前田敦子なのか、

大島優子なのか、峯岸みなみなのか、須藤凜々花なのか、を聞かれる、みたいなもの!?

 

Q、なんでそんなに「〇〇権」かをはっきりさせなきゃならない?

⇒ 一口に「敷地利用権」といっても、所有権なのか、使用借権なのか、でできることが全然違うのだ!

弱い権利だと、登記できない。=「敷地権」になれない。

⇒さきほど「敷地利用権を登記すると、敷地権になる」といったが、

所有権、地上権、賃借権の3つ以外は登記できない。登記が認められていない。

⇒例:一口に「AKB」といっても、前田敦子や大島優子には映画主演の話が来るが、

他のメンバーにはこない。みたいな格差がある。(→この例は大丈夫か!?)

 

Q、ということは、「敷地権の種類」は「敷地利用権」より少なくなるよね?

⇒そう。

まとめると、

「敷地権」には、「敷地利用権」から厳選さえたものだけがなれる。少数精鋭。

「敷地利用権」=所有権、地上権、賃借権、使用借権、なんでもオッケー!いっぱいいる。

「敷地権」=所有権、地上権、賃借権、のみ。

敷地権のメンバー」は、「敷地利用権」のメンバーより、少ないってこと??

⇒使用借権は、敷地権にはなれない。

 

と、なんとか、ちょっとは敷地権がわかった気がする・・・

まだまだ間違えそうな敷地権、(その2)に突入しないように・・・問題解けるようになりたい。

 

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