何でも間違える宅建問題。ついに自分のためにリストにしました。一気に確認します。
目次
免許 「相当の理由があるなら…」
Q、A社が免許を受けて１年以内に事業を開始しない場合において、A社に相当の理由があるときは、甲県知事は、Aの免許を取り消すことはできない。
〇か×か？ （A社＝甲県知事免許を受けた宅建業者）
・・・
・・・
・・・
正解：×です。誤り。
私はいつも〇と答えて間違えています。だって相当の理由があるんですよ？かわいそうでしょう。
解説によると・・・
免許を受けてから１年以内に事業を開始せず、又は引き続き１年以上事業を休止したときは、免許が取り消されます。（宅建業法66条6号）
引用元：宅建士2020直前予想模試/宅建ダイナマイト合格スクール
だそうです。
宅建免許は非常に厳しいんですね。にしても相当の理由があっても許さないとは、意味がわからない…！（覚えるしかない）
国土利用計画法 事後届出
Q、個人Aが所有する都市計画区域外の30,000㎡の土地について、その子Bが相続した場合、Bは、相続した日から起算して２週間以内に事後届出を行わなければならない。
〇か×か？ 引用：平成20年問17.４
・・・
・・・
・・・
正解：× 誤り。
私はいつも〇にして間違えています。
土地が高く売られるかもしれないから、事後届出が必要ですよね！？
ところが解説によると・・・
都市計画区域外の30,000㎡の土地の売買であれば、事後届出が必要です。ただし、相続による土地の取得は、対価を伴わない取得であるため、「土地の売買等の契約」に該当しません。従ってBが相続した問題の土地について、事後届出の必要はありません。
引用：史上最強の宅建士テキスト2020年版
私は「子どもが土地を高く売り飛ばすかも」と思いましたが、本当に売りとばした時に届出をする、ということでしょうか。
相続で土地をもらった瞬間には届出いらない。しかしもしその後、土地を売ったら「売買」にあたり「届出が必要」という２段階になってる？？
そういえば、
停止条件付きの売買契約 「８種制限・他人物売買」
A＝宅建業者、自ら売主。 B＝素人
Q、AがBとの間で宅地（造成工事完了後）の売買契約を締結しようとしたが、当該宅地がCの所有で合った場合は、AC間で停止条件付きの当該宅地の売買契約を締結したとしても、Aは、Bと当該宅地の売買契約を締結することはできない。
〇か×か？
・・・
・・・
・・・
・・・
正解：〇
私は一応正解しますが、考えまくりで疲弊します。 もっとシンプルに覚えたい。
ということで、覚え方。
停止条件付契約は「もしCさんに売ってもらうことができたら売りますね。もしかしたら、ですよ」というテキトーすぎな契約なのでダメ。８種制限はテキトーな業者を抹殺する法律なのでこういうノリの業者は許されない。
解説によると…
AがCから宅地を取得する契約に停止条件が付されているので、AB間の当該宅地の売買契約の締結は認められない。
停止条件とかがついていないちゃんとした契約だったら、いま現在はCの宅地だったとしても自ら売主として売買契約を締結することができますけどね。 引用元：同/ダイナマイトスクール
とあります。 ううむ。
ちなみに、「停止条件付契約」とは、例えば「売ってもらえないという状態を停止したら契約」という逆思考ネーミングです。変な名前の横綱。注意する。
他人物売買については以前調べました。ので大丈夫。・・・この業者はチャレンジャーなんです。
関連記事：【宅建】なぜOK？ 全部他人物売買が有効な理由とは？ 誰がやってるかを調べてみた
この問題、ちゃんと解くと「例外の例外」だからダメです。というややこしい説明↓になってしまうので今は無視します。
民法では他人物売買は有効である。＝〇
→ただし宅建業法では禁止されている。＝×
→しかし取得することが確実な場合は認められている。＝〇
→しかし停止条件付契約は取得が確実とはいえないため売買できない。＝×
つまり×
業者間取引だからあれだ！ →その先のひっかけ
A=宅建業者、自ら売主。
Q、Bが宅地建物取引業者であった場合、Aは、工事完了前の物件で、建築基準法第６条第１項に基づく建築確認を受けていない建物について、Bを相手に売買契約を締結することができる。
〇か×か？
・・・
・・・
・・・
・・・
正解は×。
私は〇にしました。というのも「業者間は８種制限は適用されない」から何やっても許される！と覚えていたからです。
解説によると…
たとえBが宅地建物取引業者であったとしても、工事完了前の建物については、建築確認を受けた後でなければ、売買契約を締結することはできません。引用元：同/ダイナマイトスクール
とあります。
業者間を見破っただけではダメなんですね。何でも許されるわけじゃない。
うんうん。・・・とここは納得しましたが、どうもスッキリしない。
実は、この問題はほかにもトラップが仕込まれていると思んです！ それがこちら。
建築確認 ≠ 建築工事中
建築確認と建築工事中は違います。言われればわかりますが、あせってる時に問題読むと同じに見えてきます。
さらに「工事完了前の物件」とは ＝「未完成物件」のことなんですが…
「未完成建物」という単語は試験には出てこない！？
この裏ルールを発見して、腑に落ちました。
テキストでは「未完成物件」という単語で説明されましたが、試験では見ないですよね？
「未完成物件」＝「建築工事中の物件」
「未完成物件」＝「建築工事完了前の物件」
という言い方で出てきます。
ということで、今後はこれらを意識して問題を解いていきます。
