宅建問題でいつも間違える問題をまとめています。備忘録。
目次
意思表示「錯誤」の重要知識がこれ。絶対覚えなきゃいけないみたい…
AがA所有の甲土地をBに売却した場合。
Q、AB間の売買契約が、Bの意思表示の動機に錯誤があって締結されたものである場合、Bが所有権移転登記を備えていても、AはBの錯誤を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。
〇か×か？ 平成28年問3.4
・・・
・・・
・・・
正解は×。
そもそも錯誤をしていた本人＝勘違いしていた本人（表意者）しか取消しはできないそうです。これが錯誤での取消しのルール。問題文では、本人ではなく、相手方が取り消したいと言ってるからダメ。
それにこの問題、具体例が思い浮かびません・・・Aさんは勘違いしていたBさんに土地を売るのをやめたくなった、ということ？ やっと売れたのにやめたいの？ 現実にあるんでしょうか。
一旦まとめるとこの問題で覚えるべきは…これだけだそう。
錯誤では、勘違いしている本人しか取消して！と言えない
うーん、ちなみに問題文には「所有権移転登記を備えていても」とありますが… 基本「意思表示」の世界では登記があろうがなかろうが、関係ないってことですかね？ 登記よりも「善意・悪意」で決めてる…？ 変な世界…。
混乱がやまないので「意思表示」×「登記」 問題についても調べました。
意思表示 × 所有家移転登記 の問題を見つけて驚く…
Q、意思表示の試験問題で「登記」が出てきた時はどう解けばいい？
例文：「所有権移転登記を備えたD」などと出て来る。
違います。まず整理すると
⇒「登記」が出て来るのは詐欺・強迫・錯誤の「取消し後に現れた第三者」の時だけ。
そして
取り消し後に現れた第三者CとAで土地を取り合う場合、先に登記した方が勝つ、という民法があるのだ！ しかもこの時「善意・悪意はどっちでもいい」そうです。
という謎ルールを思い出す。・・・不思議すぎるが覚えるしかない。
意思表示× 所有権登記が～ と出てきたら、取消し後の第三者との戦いについて聞いているんだな。「先に登記した方が勝つ」の知識で解くんだな、この時、善意・悪意はここでは無視されるルールなんだな。意思表示なのに統一感ないなー。
と思いましょう。
不動産取得税 特例の面積要件
Q、宅地を取得した場合、特例として当該取得に係る不動産取得税の課税標準は２分の１とされるが、この宅地の面積については特に制限はない。
〇か×か？
・・・
・・・
・・・
正解は〇です。
私は間違えました。特例といえば「50～240㎡」だけ覚えています。これだけだと解けないんでしょうか？
解説によると…
宅地を取得した場合は、当該取得に係る不動産取得税の課税標準は2分の１とされていて、この宅地の面積について特に制限は定められていません。
引用元：2020直前予想模試/宅建ダイナマイト合格スクール
・・・制限がない、なんてあるんですね。
確認ポイントとしては、よく見かける「50～240」は家（住宅）の場合だけで、土地にはない。
なんだそれ・・・。土地はゆるゆるなんですね。
住宅金融支援機構 「中古住宅」の場合はあれどっち？
その前に今、高校生当時の私に申し上げたいです。
Q、証券化支援事業（買取型）において、機構の買取り対象となる貸付債権には、中古住宅の購入のための貸付債権も含まれる。
〇か×か？
・・・
・・・
・・・
・・・
正解は〇です。
これって、住宅金融支援機構が助けてあげる客の条件をきいてるんですよね。機構が、銀行を操って助けてあげるのはこんな客ですよ、という問題。
銀行を通してローン組ませてあげる時は、中古住宅を買う人でもOKです。ちなみに新築でもOKです。
しかし、この融資条件、一度学習すると、ほかにも似たあれこれが浮かんで混乱しますよね。精度をあげたい、ということでまず整理しました。
買取型 ⇒ 普通の客
直接融資 ⇒ 金持ち ＆ 弱者
証券化支援事業（買取型）が扱うのは普通の客。普通の人にお金を貸して家を買わせてあげます。
一方、直接融資では、高齢者や子供などの弱者にお金を貸してあげる。さらに、弱者のために賃貸住宅をたてるという金持ちにも融資してあげる。
この理解をベースに、テキストでの暗記に戻りたいと思います。
以下、もう少し自分用にダラダラ書きます…とばしてください。
住宅金融支援機構の問題って、そもそもの前提知識や周辺知識が鬼のようにないと解けないですよね・・・名称も直感的じゃないから文章が読み取れない。
まずやっかいなこれ↓を
「買取りの対象となる貸付債権」の条件 ＝ 銀行が客にローンを組ませてあげる条件
と理解しました・・・
「買取りの対象となる貸付債権」
⇒「機構が銀行から買い取ってくれる貸付債権」
⇒銀行からすると、この条件にあてはまる「債権」しか作りたくない
⇒この「機構が買い取ってくれる条件」を満たした客にだけ銀行はローンを許す
⇒銀行がローンを組む条件は「機構が買取りの対象となる貸付債権」
「買取りの対象となる貸付債権」の条件 ＝ 銀行が客にローンを組ませてあげる条件
暗記の仕方に混乱
そもそも試験対策でややこしいのが
対比して覚えるのは
証券化支援事業（買取型） ⇔ 直接融資業務
であって、
× 証券化支援事業（買取型） ⇔ 証券化支援事業（保証型）
ではないということ。
保証型はほぼ試験に出ないそうです。
問題文の言い換えにも注意
住宅金融支援機構の試験では
「融資」＝「貸付け」と言い換えが頻出するのも注意！
