宅建【37条書面②】わからない渦にのまれています

feel-down

頭の中のごちゃごちゃがすごい。結局ようわからん。もう、きょうはここまで。

うまく熟成しますように… (するのかな)

 

Q、35条と、37条で、感覚的には大事で、「ゼッタイ書くべきだろ」って項目でも、書かなくてもいい項目(記載事項じゃない)ってのがあるのはなぜ? 感覚おかしいの?

⇒書かなくてもいい項目は、大事じゃない項目、ってことではない。

書かなくても、業者が怒られない、罰を受けることはないですよ、っていうこと。

⇒その項目が書かれてなくても、他の方法で、お客さんは救われるから(民法があるから)

大丈夫ですよ、ってこと。(??)

実務では、書かなくてよいことも書いてるし、説明しなくてよくても説明してることが多い。

 

Q,、37条書面の「任意的記載事項」の「任意的」って何?

⇒特約をつけても、つけなくてもいい事項。

⇒そのまま使っても、アレンジして使ってもいい項目。

 

Q、37条の「任意的記載事項」で注意するのは? あわてると解けなくなるよー?

⇒特約(普通とは違う決めごと、アレンジメニュー、定め)がありますか? ないですか?

ということ。

⇒■この任意的記載事項は7つ(8つ)ある

■特約があるときだけ記載すればいい = そうだよね。

⇒■特約がない時には書かない! = 定めがないときには書かなくていい!

  そもそも、35条の時に説明受けて、客は「定める、定めない」をどちらかに決めているから?  書かなくても不親切じゃない。

⇒※任意的記載事項は、定めがないなら、37では書かない。

 

 

Q、35条でも書いて、37条でも書くことは?

⇒5つある。

 

Q、この、35条でも、37条でも、両方に書く(=二度書きする)やつの覚え方は?なんか特徴ある?

⇒■お金をもらいたい項目。

・代金・交換差金・借賃以外の金銭の授受について = 貸主が敷金ほしい、売主がお金欲しい

・瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結(民法じゃない方) =売主が倒産した時にお金くれない時、代わりにお金くれるところはどこか決める

・損害賠償額の予定、違約金

トラブルがあったときに、すんなり追い出す、出て行ってもらうための項目

・契約の解除

・代金等に関するローンのあっせんについて賃借が不成立のときの措置

(=銀行に申請出してたけど、その結果、ローンを組ませてくれない、銀行がお金を貸してくれないってなったら、もう家は売れません、なかったことにしますからね、って、書いてある)

民法がダメすぎて、そのまま使えない項目

・契約の解除 (あとで詳しく↓)

 

Q、「契約の解除」の項目は、35条でも、37条(定めあれば)でも、書かなきゃいけないけど、そんなに大事な項目ってこと?

⇒これがあると、貸主が、借主がやばい人だってわかった時、すぐに追い出せる。

民法では、契約を解除できる理由は3つしかない。(債務不履行、履行不能、履行遅滞)

しかも、これがなかなか認められない。=全然追い出せない

⇒だから、契約の時には、貸主は『追い出すためのオリジナルルール(特約)』をつくって、つけておく。

※ 契約解除の項目には、たくさん「契約解除事由」を盛り込むのが一般的

民法よりガンガン厳しくしている = 35条、37条両方に書いてる。(のではないか)

 

 

 

じゃ、問題解いてみようか・・・

 

Q、37条書面、建物の賃借、「契約の更新に関する定めがあるときは、その内容」、これ書く? 書かない?

⇒書かない!

なんで?? 大事なことだよね? なんで??

⇒これは「契約の更新」であって、「契約の解除」の問題じゃなかった!

35条には書くけど、37条には書かない問題じゃん! まぎらわし!

「契約の更新」ってのもあるのか!

これ、「契約更新」の場合は、35条にすでに書いてあるから、35条と37条、2枚の書類に同じ内容はいらない??ってことでしょうか・・・

 

Q、つまり、35重説、建物貸借だったら、「契約の更新に関する定めがあるときは、その内容」、説明する?しない?

⇒する!

(賃借の場合の追加説明事項)

 

 

なんか、練習に適切な問題じゃないし、過去問違うじゃん! 良い問題探すの大変だな。

解けるようになってないじゃん!

もう寝る!

 

 

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