【宅建業とは】「自ら転貸」って誰がやってる?儲かるの?借りた建物を又貸しする非道者!?

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テキストでは「自ら貸借」「自ら転貸」は宅建業にはあたらない、とありますよね。

ですが、「自ら転貸」の具体的なイメージがわかず・・・

なぜ「転貸」だけは、好き勝手にやっていいのかも腑に落ちませんでした。

で、調べるとかなり驚いたので備忘録を書きます。……うさんくさかったですね。 そりゃあテキストには書きませんよ。都合が悪いもん。教材読んでも、よくわからないわけです。

結論

 「自ら転貸」とは『サブリース』の話をしているのだ!

サブリースとは、大家さんが部屋を不動産業者に貸して、その業者がその部屋をさらに客に貸し(又貸し)、大家さんから手間賃を稼ぐビジネス。

 

2021年追記:これまで調べて記事書いてきましたが、先日わかりやすい説明を見つけました。→12:13から

 

ということです。以下は、前に私が調べた素人記事ですが、ご興味ある方だけどうぞ↓

Q、宅建頻出「自ら転貸」ってなんでやるの? 儲かるの?

⇒儲かる!・・・人もいる。

 

Q,どんな人が転貸をやってるの?

⇒ 大家さん。所有者。オーナー。(→ 同じ人だろ!)

その他、お金儲けをしようとしている悪いひと賢い人。

 

なぜ大家さんの「自ら転貸」は宅建業免許がいらない?

⇒大家さんたちはマンション、アパートをたくさん持っている。

人に貸すのにいちいち「宅建試験に合格して免許取ってきて!」としたら、「めんどくさ。だったら別に庶民に部屋貸さなくてもいいや」」となる。

庶民は部屋を借りられない。街には空き家や空きマンションが溢れる。不動産屋さんも儲からない。みんな不幸 ・・・だから間に入る不動産屋さんが責任持って取引すればいいよ、としてる。

経済対策として、大家さんは宅建免許なしでも気軽に「賃貸」「転貸」していいことになっているそうです。




 

Q、「自ら転貸」ってどういう状態? 大家さんはどうやってる?

「自ら転貸」とは、例えば…

⇒大家さんは持ってるアパートをAさんに貸した。しかし、Aさんは自分で住まず、Bさんにそのまま部屋を貸している。ような状態。

おかしいですよね? でもこの時、大家さんが前もってAさんに「Bさんに貸してもいいよ!」と許可を与えていた、なら構わない気もしませんか。

こういう状態をもっと巧妙化させたのが「サブリース」です。

「サブリース」を調べていて無知な私が一番驚いたポイントがこちら

⇒「サブリース」では、大家さんが最初に貸したAさん、実は「不動産業(ハウスメーカーとか)」なんです。一般の素人ではない。Bさんは普通の一般客だけど。

⇒つまり、A業者は大家さんに頼まれて、アパートを客Bさんに貸している。

そして

【 A業者は、客Bさんからもった家賃をピンハネして、残りを大家さんに渡している 】

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Q、なんで大家さんはピンハネされるのに(→手数料とられるのに)A業者に頼むの?

⇒めんどくさいから。

A業者に頼めば、A業者が客を探すところから、客から家賃を徴収したり、

アパートを修理したり、全部やってくれる。便利。=管理してくれるからラク。

 

Q、じゃあ、宅建業法でいうと、このA業者がやってるのは「賃借の媒介」ってこと?

大家さんが、A業者に頼んで、客Bに貸してるんだよね? 媒介だよね?

⇒違う。媒介じゃなくて、「自ら貸主」になる。

「業者に頼んで」という言い方だけではわからないようになってるが、

実はサブリースでは、A業者はまず大家さんのアパートを「借りて」

その後、客Bに貸すという形をとっているのだ。

⇒宅建業法的には「貸借の媒介」ではなく、「自ら貸借(自ら貸主)」にあたる。

⇒つまり、免許いらない。(宅建業法の規制もかからない!?)

うまい方法だな・・・

 

 

Q、大家さん以外で「転貸」で儲けてる人っている? どうやってる?

 

⇒いる。

自分が借りてるアパートの部屋を、さらに誰かに又貸しする、という方法を使えば儲かる。

たとえば、自分は月8万円で部屋を借りていたとする。

それを、さらに別の人に家賃12万円で貸せば、月4万円の利益が出る。

 

Q、この場合、家賃高めに設定した「又貸しアパート」になるよね。実際に借りる人いるの?

⇒いる。

外国人の方とか、生活保護を受けている方とか、自分で部屋を借りる時に審査に落ちて借りられない人とかが、高くてもこういうアパートを借りることがある。

 

Q、でも、又貸しするには大家さんの承諾がいるんだよね? こんなふうに金儲け目的なのに大家さんからOKもらえる?

⇒普通は大家さんはOKしない。

転貸はそもそもトラブルになることが多い。

入居する時の契約書の段階で禁止されてる。転貸するなら部屋貸してもらえない。

 

余談: 古代、「転貸」で儲けていた大学生がいたという

とある大学生は、自分の部屋に、地方から出てきた友達を住まわせてあげているが、

実はその友達からちゃっかり家賃を徴収していた。・・・これも転貸してることになる。

かつてのニュースによると、狭い部屋なのに友達をどんどん住まわせて、何万も稼ぐ学生がいたらしい。

 

賢いけど、部屋はぎゅうぎゅうだろうな・・・!

 

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