テキストでは「自ら貸借」「自ら転貸」は宅建業にはあたらない、とありますよね。
ですが、「自ら転貸」の具体的なイメージがわかず・・・
なぜ「転貸」だけは、好き勝手にやっていいのかも腑に落ちませんでした。
で、調べるとかなり驚いたので備忘録を書きます。……うさんくさかったですね。 そりゃあテキストには書きませんよ。都合が悪いもん。教材読んでも、よくわからないわけです。
「自ら転貸」とは『サブリース』の話をしているのだ！
サブリースとは、大家さんが部屋を不動産業者に貸して、その業者がその部屋をさらに客に貸し（又貸し）、大家さんから手間賃を稼ぐビジネス。
2021年追記：これまで調べて記事書いてきましたが、先日わかりやすい説明を見つけました。→12:13から
ということです。以下は、前に私が調べた素人記事ですが、ご興味ある方だけどうぞ↓
目次
- 1 Q、宅建頻出「自ら転貸」ってなんでやるの？ 儲かるの？
- 2 Ｑ，どんな人が転貸をやってるの？
- 3 なぜ大家さんの「自ら転貸」は宅建業免許がいらない？
- 4 Ｑ、「自ら転貸」ってどういう状態？ 大家さんはどうやってる？
- 5 Ｑ、なんで大家さんはピンハネされるのに（→手数料とられるのに）A業者に頼むの？
- 6 Ｑ、じゃあ、宅建業法でいうと、このA業者がやってるのは「賃借の媒介」ってこと？
- 7 Q、大家さん以外で「転貸」で儲けてる人っている？ どうやってる？
- 8 Ｑ、でも、又貸しするには大家さんの承諾がいるんだよね？ こんなふうに金儲け目的なのに大家さんからＯＫもらえる？
- 9 余談： 古代、「転貸」で儲けていた大学生がいたという
Q、宅建頻出「自ら転貸」ってなんでやるの？ 儲かるの？
⇒儲かる！・・・人もいる。
Ｑ，どんな人が転貸をやってるの？
⇒ 大家さん。所有者。オーナー。（→ 同じ人だろ！）
その他、お金儲けをしようとしている悪いひと賢い人。
なぜ大家さんの「自ら転貸」は宅建業免許がいらない？
⇒大家さんたちはマンション、アパートをたくさん持っている。
人に貸すのにいちいち「宅建試験に合格して免許取ってきて！」としたら、「めんどくさ。だったら別に庶民に部屋貸さなくてもいいや」」となる。
庶民は部屋を借りられない。街には空き家や空きマンションが溢れる。不動産屋さんも儲からない。みんな不幸 ・・・だから間に入る不動産屋さんが責任持って取引すればいいよ、としてる。
経済対策として、大家さんは宅建免許なしでも気軽に「賃貸」「転貸」していいことになっているそうです。
Ｑ、「自ら転貸」ってどういう状態？ 大家さんはどうやってる？
「自ら転貸」とは、例えば…
⇒大家さんは持ってるアパートをＡさんに貸した。しかし、Ａさんは自分で住まず、Ｂさんにそのまま部屋を貸している。ような状態。
おかしいですよね？ でもこの時、大家さんが前もってAさんに「Bさんに貸してもいいよ！」と許可を与えていた、なら構わない気もしませんか。
こういう状態をもっと巧妙化させたのが「サブリース」です。
「サブリース」を調べていて無知な私が一番驚いたポイントがこちら
⇒「サブリース」では、大家さんが最初に貸したＡさん、実は「不動産業（ハウスメーカーとか）」なんです。一般の素人ではない。Bさんは普通の一般客だけど。
⇒つまり、Ａ業者は大家さんに頼まれて、アパートを客Bさんに貸している。
そして
【 Ａ業者は、客Ｂさんからもった家賃をピンハネして、残りを大家さんに渡している 】
Ｑ、なんで大家さんはピンハネされるのに（→手数料とられるのに）A業者に頼むの？
⇒めんどくさいから。
Ａ業者に頼めば、Ａ業者が客を探すところから、客から家賃を徴収したり、
アパートを修理したり、全部やってくれる。便利。＝管理してくれるからラク。
Ｑ、じゃあ、宅建業法でいうと、このA業者がやってるのは「賃借の媒介」ってこと？
大家さんが、A業者に頼んで、客Bに貸してるんだよね？ 媒介だよね？
⇒違う。媒介じゃなくて、「自ら貸主」になる。
「業者に頼んで」という言い方だけではわからないようになってるが、
実はサブリースでは、Ａ業者はまず大家さんのアパートを「借りて」、
その後、客Ｂに貸すという形をとっているのだ。
⇒宅建業法的には「貸借の媒介」ではなく、「自ら貸借（自ら貸主）」にあたる。
⇒つまり、免許いらない。（宅建業法の規制もかからない！？）
うまい方法だな・・・
Q、大家さん以外で「転貸」で儲けてる人っている？ どうやってる？
⇒いる。
自分が借りてるアパートの部屋を、さらに誰かに又貸しする、という方法を使えば儲かる。
たとえば、自分は月８万円で部屋を借りていたとする。
それを、さらに別の人に家賃１２万円で貸せば、月４万円の利益が出る。
Q、この場合、家賃高めに設定した「又貸しアパート」になるよね。実際に借りる人いるの？
⇒いる。
外国人の方とか、生活保護を受けている方とか、自分で部屋を借りる時に審査に落ちて借りられない人とかが、高くてもこういうアパートを借りることがある。
Ｑ、でも、又貸しするには大家さんの承諾がいるんだよね？ こんなふうに金儲け目的なのに大家さんからＯＫもらえる？
⇒普通は大家さんはＯＫしない。
転貸はそもそもトラブルになることが多い。
入居する時の契約書の段階で禁止されてる。転貸するなら部屋貸してもらえない。
余談： 古代、「転貸」で儲けていた大学生がいたという
とある大学生は、自分の部屋に、地方から出てきた友達を住まわせてあげているが、
実はその友達からちゃっかり家賃を徴収していた。・・・これも転貸してることになる。
かつてのニュースによると、狭い部屋なのに友達をどんどん住まわせて、何万も稼ぐ学生がいたらしい。
賢いけど、部屋はぎゅうぎゅうだろうな・・・！
