宅建の鑑定評価①投機的取引は「特殊な事情」じゃないの？

苦戦しています。この不動産鑑定評価基準には・・・　去年も間違えました。

Q、建物の値段を求める「原価法」って、土地にも使える？（H22-25-1出題）

⇒使える！

土地にも「原価法」使える。

Q、なんで？　どうやって？　「原価法」ってのは、「家の値段を知りたい時、その家をぶっ壊して、また同じ家建てたら、いくらかかるか？」で値段求めるやりかたでしょ？

一方、土地は「ぶっ壊してまた建てる」ってのができなくない？

⇒土地をもう一度造成するとしたらいくらか、なんだって。

⇒今キレイで平らな土地に家が建ってるけど、元々はデコボコした土地だったから、

その土地をキレイにするのに費やしたお金、工事に必要だったお金を考える

（その額をさらに減価修正をする。建物だったら、立て直してから、さらに１０年たって古くなってボロくなって、安くなった）

Q、って、「土地の減価修正」ってどうやるの？？　１０年たっても、土地って、古くならなくない？

⇒　もしも、まわりに学校とか図書館とかが建ったら、土地の値段は上がっている。（H20-29）

土地は１０年前と同じ価格じゃない。（→　この解釈であってんのか？？）

Q、収益還元法ででてくる「純収益」って何？

普通の「収益」とは違う？　売り上げとも違う？

⇒　純収益＝　収益　ー　費用

収益から、かかった費用を引いたもの。手元に残る儲け。純粋な利益ってこと！？

（※収益還元法は、『その建物を貸したら、賃料収入でいくら儲かるのか』を求める方法　）

Q、ところで、収益還元法は、賃貸用の不動産だけじゃなくて、「自用の不動産」にも使えるの？　（H20-29-4出題。頻出問題）

⇒　使える。

もしも、この「自用の不動産」を人に貸したらいくらになるか？を考えるってこと。

本来は貸すのを想定してないけど。この「自用の不動産」に関しては。

Q、っていうか、「自用の不動産」「自用の土地」って何？　何この言い方？

⇒じようの不動産。じようの土地。

自用：自分のために自分で使ってること。

⇒予想通りか！

賃貸じゃないってことを言いたいらしい。区別して計算、鑑定するから。

「不動産鑑定評価用語」だそうです。

（「不動産鑑定評価書」には、「自用の建物及びその敷地」って項目があるそうだけど、それはまた別の話・・・）

今回のクセ問　取引事例比較法

「　特殊な事情の事例は補正すればOK、鑑定に使えちゃうのが取引事例比較法。

では、投機的取引は使える？　使えない？　」

結論：使えない。

「投機的取引は、補正できない。（補正しちゃダメ？）

投機的取引は、特殊な事情っぽいけど、特殊な事情ではない。」

投機的取引は、「特殊な事情」の唯一の例外にあたる。（取引事例比較法さん的には）

↓

Q、でも、こんがらがるんですけど、過去問の解き方のコツは？

⇒これまでの出題は・・・

Q１、～取引事例は、特殊な事情の事例を補正して用いることはできない（H16-29）

答：×。単に「特殊な事情だけ」なら、補正すれば使える。

Q２、～取引事例は、投機的取引と認められる事例は用いることができない（H24-25）

答え：〇。投機的取引と認められる事例はダメ。

特殊な事情じゃないときは、必ず「投機的取引と認められる事例」という文言で出て来る。

↓

というか、もっとわかりやすい過去問あった。

「取引事例比較法における取引事例としては、特殊事情のある事例でも、

その具体的な状況が判明しており、補正できるものであれば採用することができるが、

投機的取引であると認めらえる事例は採用できない」（H10-29-1出題）

答：〇

まとめ。

投機的取引は、特殊な事情っぽいけど、特殊な事情ではない。補正できない。

だから使っちゃダメ。投機的取引は悪。

投機的取引、ダメ、ゼッタイ。

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