地価公示法でわからない過去問（平成21年問25肢１）に挑みました。
自分のために解法をメモしておきます。（戦いの記録）
はじめに「規準とする」の意味をぎゅっと（適当に）確認しました。
規準とする ≒ 同じにする
公示価格を規準とする ≒ 公示価格と同じ値段にする
不動産鑑定士が、お客さんから土地の鑑定を依頼されたら、
その土地のまわりの「公示価格」を参考にして
大体同じぐらいの値段にしなければならない
ざっくりです。
正しい表現はこちら（↓あとでリンクつける）なんですが
こんなんでも問題解けたのでこれでいきます。
それではあの過去問を解いてみます。
（これを解くにはいくつか前提知識がいるみたいです。）
Q、公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準値の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。
〇か×か？
平成21年 問25年肢１
解答：×
当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、
というところが×です。
最も近い標準地ではなく、似たような（類似）土地と比較します。距離は関係ない。
遠かろうが近かろうが似たような土地（住宅地→住宅地、田畑→田畑）と比べる。
この解説も？ですね・・・
※ 以下、ごちゃごちゃしますので興味ある方だけどうぞ
というのもこの問題、答えに行きつくまで何階層にもなってるんですよね。
目次
そもそもこれを知らないと解けない３つの知識。
・「公示価格を規準とする」とは
「公示価格と大体同じ価格にしなければならない」
・「公示価格」＝「標準値の価格」である。
（そもそも「公示価格」は「標準値の価格」をもとにつけられている）
・「公示区域」の中に「標準地」はたくさんある。
公示区域の中に「標準地の価格＝公示価格」はたくさんある。
「公示価格を規準とする」とは
「標準地の価格と大体同じ価格にしなければならない」ということ。
※実はこっそり「言い換え」が起きている。
ではイラストにしながらもう一度過去問を見ます。
前半の文章を解読
この過去問、実は物語になってませんか。 （←個人の感想です）
ある日、「欲しい土地があるんだけど！」というお客さんが現れました。
「いくらで買えるの？」
宅建士として働くあなたは、不動産鑑定士さんにこの土地の鑑定を頼むことにした。
宅建士は土地の鑑定できません。ここからは不動産鑑定士さんになったつもりで考えます。
（これ不動産鑑定士試験の問題じゃないのか？）
ちなみに、このお客さんが欲しがってる土地がこの過去問では「当該対象土地」になります。
ってことですかね…
ところが、調査を始めるとこの土地は「公示区域」内にあると判明した。
鑑定しようとしてる土地が「公示区域」の中にある場合は
「公示価格」を規準としなければならないんですね。（法律〇条）
（公示価格を規準としなければならない場合）
・不動産鑑定士が、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求める場合
（引用：これのこと？）
さて、ここまでは過去問の前半の話ですね。
公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、
ということで、過去問前半は、次に始まる後半に向けての
不動産鑑定士さんがこの「当該対象土地」を鑑定するには
「公示価格を規準としなければならない」という確認文ということでしょうか。
後半の文章を解読
さて、
「公示価格を規準とする」とは
「今調べたい土地には、公示価格とおんなじような価格をつけてくださいね」
とざっくり理解したといいましたが、根拠はこの法〇条。
公示価格を「規準とする」とは、
- 対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる１または２以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、
- その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地との間に均衡を保たせること。
つまり、
いま鑑定しようとしている土地は、公示価格と全然違う価格をつけてはいけないわけですね。
どの公示価格を規準にする？
さて、ここでひとつ疑問がでてきます。
いざ「公示価格と同じ値段にしろ！」と言われても、公示価格ってそこらじゅうにありますよね。
どの公示価格と同じ価格にすればいいのでしょうか？
日本中に公示価格はある
これが実は後半で出題されていることなんです。
Q、公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。⇒×
しかし初めてこれを読んだ時、大混乱してしまいました。
「公示価格」の話をしてるのに、突然「標準地」という単語がでてきたから。
そもそも以下がよくわかってなかった。
「公示価格」＝「標準値の価格」
「標準値の公示価格」＝「公示価格」
「公示価格」も「標準地」も「標準地の公示価格」も同じような意味。
なのに言い換えてくるのがめんどくさい。
つまり、先程の図はこうともいえるわけですね。
さて、ここで過去問の話に戻ります。
さきほどの「規準とする」の話ですが、意味としては
「調べたい土地と似ている土地の価格と同じ値段にしてください」
でしたよね。
ですから、この状態でどの土地を比べるかというと、
一番近くにある土地の値段ではないく、似てる土地ですから・・・
今調べたい土地が商業地なら、商業地の公示価格を、農地なら農地の公示価格を参考にしてください、ということですね。
だから、答えは×。
Q、公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、
その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。
解答：×
「最も近接する」が違う。
「類似する～」と比較する。
まとめ：これらの知識を使って解く（平成21年 問25.1）
・「公示価格を規準とする」＝「公示価格と同じくらいの価格にする」
・「公示価格」＝「標準地の価格」＝「標準値の公示地価」
・Q、どの公示価格と比較する？ ＝ Q、どの標準地の価格と比較する？
・似ている標準地の価格と比較する
